Анализ рынка недвижимости российской федерации. Текущее состояние и прогноз развития рынка недвижимости в россии
К концу 2013 года вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности - к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости. Индикаторы рынка недвижимости, часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.
Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с «магической» 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на 150 долларов и даже 200 долларов за баррель. Но с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням 80$-60$ за баррель. Не ясно когда и как может возникнуть очередное «обострение» на финансовых рынках - то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной «сюрприз». Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические «обострения» происходить будут, - отметили аналитики. - Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно. Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости. Например, ипотека, как основной двигатель платежеспособности массового спроса, никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и «принимаемые меры». Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. Минувший 2013 год был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали - риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита (используйте ипотечный калькулятор), но и при строительстве кредиты застройщикам под 15%-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30%-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать.
В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель, констатировали аналитики рынка. Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой - объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 квадратный метр на человека в год (порядка 140 млн. кв. м по всей стране) еще очень далеко .
Другим нерешенным вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается, добавили эксперты. Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог - это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют - ни для себя, ни для сдачи в аренду, - отметили авторы исследования. Пока характерная особенность нашего времени такова - новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме - нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров.
Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция .
В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.
Рынок недвижимости - по сути всегда локальный и прямо зависит уровня развития и состояния региональной экономики, доходов местного населения и бизнеса, но - это лишь производные от общего состояния экономики страны, федерального законодательства, исполнения государственного бюджета, федеральных целевых программ, определяющих пути и темпы развития всех регионов.
Основные экономические показатели Российской Федерации
(по данным Росстата , в сопоставимых ценах)
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений". 5) В фактически действовавших ценах. 6) Данные за август 2019 года. 7) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 8) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к предыдущему месяцу. 9) Январь-август 2019 г. и январь-август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 10) Данные за I полугодие 2019 года. 11) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018).
Темпы роста ВВП за 1 полугодие 2019г. по сравнению с 1 полугодием 2018г. по отношению к предыдущему периоду снизились с +2,0 до +0,7% .
Динамика изменения показателей по итогам января-сентября 2019/2018гг. в сопоставимых ценах:
Положительная динамика в производстве продукции сельского хозяйства : с -1,8 до +3,6% ;
Снижение темпов роста:
Выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности : с +3,3 до +1,8% ,
Производства промышленной продукции: с +3,0 до +2,7% ,
- объема грузооборота : с +3,0 до +1,0% ,
- внешнеторгового оборота : с +20,4 до -2,9% (при значительном профиците +12 млрд.долл.США в месяц),
- оборота розничной торговли : с +2,8 до +1,4%,
Объема платных услуг населению : с +1,5 до -0,7% ,
- : с +4,3 до +0,6%,
- реальной заработной платы (средней по стране с учетом инфляции):с +8,4 до+2,2% .
Численность зарегистрированных безработных выросла на +3,3%.
Ключевая ставка Банка России с 28.10.2019г. - 6,50% годовых.
Инфляция (рост потребительских цен) по итогам сентября 2019/2018гг. составила +4,0% .
Счета, банковские депозиты и вклады в банках в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.10.2019 г. составили 63,3 трлн. руб. (+17,9% к 01.01.2018г., +4,2% к 01.01.2019), в том числе депозиты физических лиц - 29,4трлн. руб. (+13,1 % к 01.01.2018г., +3,2% к 01.01.2019г.).
Кредиты нефинансовым организациям на 01.10.2019 года: - 33,86 трлн. руб. (+12,1% по сравнению с 01.01.2018г., +1,4% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная 2,7 трлн.руб. (8,0% от задолженности).
Кредиты физическим лицам - 17,1 трлн. руб. (+40,2% по сравнению с 01.01.2018г., +14,8% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная - 0,8 трлн. руб. (+4,8 % от задолженности).
Прибыль банковского сектора возросла с 789,7 млрд.руб. на 01.01.2018г. до 1500,9 млрд.руб. на 01.10.2019г. (+90,0% ), а к уровню 01.01.2019г. рост составил +11,6 %.
Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-августе 2019г. составил +10276, 9 млрд рублей (34,3 тыс. организаций получили прибыль в размере 11570,0 млрд рублей, 14,7 тыс. организаций имели убыток на сумму 1293,1 млрд рублей). 70% предприятий прибыльны.
Суммарная задолженность организаций по обязательствам составила 113 927,6 млрд рублей, в т.ч. просроченная - 4224,8 млрд рублей, или 3,7% от общей суммы задолженности (на конец августа 2018 г. - 3,5%
При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2019 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2018г.), что отражает низкую активность бизнеса.
Реальная зарплата в среднемвозросла на +2,2% (янв-сент. 2018 г. - +8,4%)
Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию . Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, и развитие общества, нежели отрицательную динамику доходов населения. Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения. Кроме того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).
Профицит исполнения консолидированного бюджета РФ и бюджетов государственных внебюджетных фондов за период январь-август составил 3982,3 млрд. руб. (+32,8% 2019/2018).
Золотовалютные резервы Российской Федерации на 25.10.2019 составили 539,9 млрд долл. США (+17,2 % г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и внешних обязательств, гарантии стабилизации в случае неблагоприятных экономических условий.
В строительстве. Объем СМР за период январь-сентябре 2019г. составил 6117,8 млрд рублей (в сопоставимых ценах), или +0,3% ). Из числа введенных в действие в январе-сентябре 2019 г. зданий 94,4% составляют здания жилого назначения.
Развивается транспортная и инженерная инфраструктуры : ведется строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция энергетических объектов. Строятся крупнейшие объекты транспортной инфраструктуры, ГЭС, АЭС, заводы СПГ, производства этилена, стальных труб, алюминия, нефти, удобрений и т.д. (более 50 проектов - каждый стоимостью от 0,5 до 20 млрд.долл.США) - это кроме объектов ВПК.
Во внешнеэкономической сфере: строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. В дальнейшем это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии, а России - стабильно дополнительно зарабатывать на транзите грузов и развивать собственную экономику. Развиваются отношения со странами Африканского континента.
Наиболее значимые объекты , сравнимые со стройками первых пятилеток индустриализации, запланированные к вводу в действие в 2019 году:
Газопровод «Северный поток-2» (ввод - декабрь 2019г.),
Наземная часть газопровода «Турецкий поток» (ввод - декабрь 2019г.),
Железнодорожная часть Крымского моста (ввод - декабрь 2019г.),
Первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,
- в Калининградской области - комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,
Завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р. Амур в Китай,
Масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и многие другие.
Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости
Динамика производства ВВП
в % к значению условного среднего квартала 2016 года (1/4 номинального значения ВВП за 2016 год)
ВВП РФ (в сопоставимых ценах) после значительного снижения в периоды 2014-2016гг., начиная с 2017 года, показывает не высокий, но стабильный рост . В целом ключевые экономические показатели положительны: до благоприятного уровня снижена инфляция, растет промышленное и сельскохозяйственное производство, восстановилось строительство, восстановился потребительский спрос, растет оптовая и розничная торговля и услуги, растут средства на счетах организаций и населения, растет внешнеторговый оборот.
Стабильный сбор налогов и ежегодный профицит бюджета позволяет не только исполнять социальные планы и обязательства, но и вести масштабные инфраструктурные проекты: строятся новые дороги и мосты, восстанавливаются объекты инженерных коммуникаций, строятся и восстанавливаются коммунальные объекты. В этом немалую роль играют и частные инвестиции.
Сложившиеся в стране отношения частной собственности лежат в основе свободного рыночного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, которые, в свою очередь, регулируют производство товаров, их потребительские свойства, ассортимент и качество, товарообмен, спрос и предложение. Частная собственность особенно актуальна и незаменима на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенные для экономической безопасности страны. Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, эффективность которых совершенствуется по мере развития рынка и развития общественных отношений. Свободный рынок стабилизировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рынок заставляет частные и государственные предприятия работать прибыльно, освобождая экономику (и во многом - государство) от неэффективных убыточных предприятий. Рыночные условия привели к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту конкурентоспособности российских товаров.
Вместе с ростом экономики росла международная кооперация и специализация России, как крупнейшего мирового экспортера энергетических ресурсов (природный газ, нефть, электроэнергия, металлы) и импортёра высокотехнологических средств производства (оборудования и станков, сельскохозяйственной техники и автомобилей) и товаров потребления широкого ассортимента. Однако, наряду с развитием международного экономического сотрудничества параллельно начались и негативные мировые политические процессы. Противоположность геополитических интересов между Западом и Востоком, между технологически высокоразвитыми и менее развитыми странами, борьба за ресурсы и за высокие технологии, которая обострилась в последние несколько лет, дестабилизируют международные рынки, дестабилизируют национальные экономики и западных, и восточных стран. Взаимные экономические санкции, введение протекционистских пошлин нарушают сложившиеся международные экономические связи и, в целом, сдерживают развитие мировой экономики. С другой стороны, такая международная конкуренция заставляет перестраивать внутреннюю структуру каждой национальной экономики в пользу определенной экономической самодостаточности: индустриально развитые страны стремятся найти альтернативные (не углеродные) источники энергии; а страны, обладающие энергетическими и сырьевыми ресурсами, создают у себя новые высокотехнологичные производства. Эти закономерные для мирового развития циклические процессы, а также полный отказ России от государственного директивного планирования экономики, учитывая её высокую зависимость от внешних финансово-экономических факторов, обусловили с 2014 года по настоящее время снижение темпов экономического роста . Именно с этим связаны временные инфраструктурные перекосы (снижение роста отдельных отраслей и падение производств), временные провалы социального характера (снижение доходов населения и спроса, рост безработицы).
Однако, главными условиями, гарантирующими дальнейший экономический рост, являются:
- стабильная система государственного управления (вертикаль власти от президента до местных органов), обеспечивающая безопасность и законодательную дисциплину,
- стабильное законодательство (хозяйственное, налоговое),
- сложившаяся система финансово-экономических отношений (банковская, налоговая, таможенная, свободные рынки и конкуренция),
- интенсивное развитие транспортной и инженерной инфраструктуры в масштабе всей страны (строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция крупных энергетических объектов), которая в дальнейшем станет драйвером всех направлений развития. Это может позволить себе только мощная страна с мощным инвестиционным потенциалом.
Сегодня строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. Это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии.
Реализация этих проектов является ярким показателем перспективного развития страны и усиливает значение России в мире. Это позволит получать государству больше доходов, что положительно отразится на развитии бизнеса и благосостоянии населения.
Учитывая, что инвестиции в недвижимость, как самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед, чего мы не наблюдали в 2014-2017гг., неуверенность на рынке недвижимости была причиной его медленного восстановления в 2018-2019гг. Из-за падения мировых цен нефти в 2015 году (и, как следствие, доходов бюджета и девальвации рубля), негативных потоков СМИ о санкциях против России снизился потребительский спрос и, особенно, спрос на дорогостоящие товары. По причине покупательской неуверенности снизилась активность всех рынков и, особенно, рынка недвижимости. Впоследствии, коррекция цен недвижимости 2015-2017 гг. и восстановление роста доходов населения оздоровили этот рынок и при общеэкономическом росте создали основу его дальнейшего поступательного развития.
Сегодня можно утверждать, что рынок недвижимости стабильно и неуклонно развивается и активизируется. Сейчас цены на рынке (относительно себестоимости строительства) минимальные и в дальнейшем будут только расти, поскольку есть предпосылки общеэкономического роста и роста доходов населения. Следовательно, пришло время покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий и развития бизнеса, в том числе рентного.
Внедрение с 2019 года эскроу-счетов и переход от долевого строительства к банковскому кредитованию поэтапно решит проблему «обманутых дольщиков». Это несколько повысит уровень цен недвижимости за счет включения банков и страховых компаний в схему финансирования. Уход с рынка неэффективных застройщиков и финансовый контроль сделают этот рынок менее рискованным и в дальнейшем снизят ставки банковского финансирования строительства.
Источники:
- http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
- https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,
Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт и основан на последних официальных данных по состоянию на 06.11.2019 года.
Анализ может быть использован подписчиками как частично от имени подписчиков, так и полностью со ссылкой на
Если Вы обнаружили ошибки в тексте, просим сообщить на почту: statrielt @ bk . ru .
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости (на 01.10.2016 года)
Важнейшими условиями развития национальной экономики, включая рынок недвижимости, являются прочность государства, стабильность законодательства, защита права собственности и развитая экономическая инфраструктура (доступные финансовые, трудовые и сырьевые ресурсы, стимулирующее налогообложение, свободная и справедливая конкуренция).
Основные политические события, влияющие на экономику России
Глобализация мировой экономики, являющаяся следствием развития международных финансовых и промышленных корпораций, на фоне появления современных информационных технологий порождает геополитические процессы, стремительно меняющие политическую и экономическую картину мира, создает новые условия, в которых Россия, как государство, как сложившаяся цивилизация со своей культурой, языком и традициями стремится сохранить и упрочить свое положение:
¾ Создание пояса напряженности в Азии и Европе, террористических исламистских формирований в Ираке, Афганистане и на территории дружественной России Сирии, смена управляющих элит в этих странах, развертывание военных баз НАТО в странах, граничащих с Россией, угрожают её безопасности и препятствуют экономическому развитию. В таких условиях, учитывая уроки прошлого, Россия вынуждена нести затраты на поддержание и развитие оборонного потенциала;
¾ Вхождение Крыма в состав Российской Федерации и поддержка Россией русскоязычных Донецкой и Луганской областей после госпереворота в Украине в феврале 2014 года стали поводом для введения экономических санкций стран США и Западной Европы в отношении России с целью ограничения её экономического и политического развития;
¾ Вступление в войну против разрастающегося исламизма в Сирии и подавление его основных сил позволяют России отстаивать экономические и политические интересы на Ближнем Востоке и препятствовать разрастанию хаоса в своем южном приграничье. Кроме того, это - противодействие Западу в его попытке безраздельного мирового экономического и политического господства в ущерб другим странам и, в частности, России, а также - проверка в боевых условиях и демонстрация эффективности российского оружия;
¾ В отношениях с приграничной Турцией, резко ухудшившихся после сбитого турками в ноябре 2015 года российского самолета, наметились улучшения. Турецкий президент принес извинения России и выразил готовность компенсировать нанесенный ущерб. Российская сторона согласилась начать процесс нормализации взаимных отношений. Однако не всем в Турции и в мире понравилось такое изменение курса турецкого президента и 15.07.2016 года там произошла попытка госпереворота. Эти события привели к изменению политического курса турецкого руководства в отношении нашей страны. В настоящее время готовятся документы о зоне свободной торговли между двумя странами и среднесрочная программа экономического и научно-технического сотрудничества;
¾ Четырехкратное обрушение мировых цен на нефть и значительное падение цен на другие сырьевые ресурсы (газ, алюминий, никель, цинк и др.), начавшиеся с середины 2014 года, значительно сократили доходы российского бюджета, а санкции Запада под давлением США ограничили доступ к западному капиталу. Это побуждает Россию к развитию политических и экономических связей с другими странами: Китаем, Индией, Ираном, Бразилией, ЮАР, Венесуэлой и другими, а также восстанавливать и углублять взаимоотношения со странами - бывшими советскими республиками. Предпринимаются шаги по созданию финансовых механизмов, которые позволили бы снизить роль западных валют в международных расчетах России и снизить финансовую зависимость от Запада;
¾ Давление США на Россию проявилось в провокации с крушением малазийского пассажирского самолета на границе с Россией и в так называемом «допинговом скандале» в ходе летней олимпиады в Бразилии, цель которых - влиять на Россию, создавая отрицательный политический и экономический имидж;
¾ На втором Восточном экономическом форуме во Владивостоке 2 - 3 сентября 2016 года подписан ряд важнейших документов о развитии российско-корейских отношений в области торговли, промышленности и энергетики, достигнуты предварительные договоренности о развитии российско-японских отношений и о создании энергетического кольца (Россия, Япония, Китай, Южная Корея). Диалог мировых лидеров по вопросам строительства инновационной, здоровой, взаимосвязанной и инклюзивной мировой экономики продолжен на саммите G 20 в китайском Ханчжоу 4 - 5 сентября. Проведены многосторонние и двухсторонние переговоры с участием России по вопросам преодоления политических и экономических разногласий.
¾ Важным внутриполитическим событием страны стали прошедшие 18 сентября выборы в представительные органы. Значительное большинство мест в Государственной думе сохранится за представителями партии «Единая Россия», поддерживающей президента. Это сохранит политическую и экономическую стабильность в обществе.
Таким образом, несмотря на сильнейшее давление США и Западной Европы, России удается отстаивать свои интересы и укреплять свое влияние в мире, что положительно отразится и на экономическом развитии страны.
Состояние экономики и основные экономические показатели России
По данным Минэкономразвития России и Росстата на 01.10.2016 года:
Объем строительно-монтажных работ в августе 2016г. составил 559,8 млрд.рублей, или 98,0% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-августе 2016г. - 3391,0 млрд. рублей, или 95,4%.
В августе 2016г. построено 81,3 тыс. новых квартир, в январе-августе 2016г. - 602,8 тыс. квартир, Индивидуальными застройщиками за январь - август построено 18,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов или 43,6% от общего объема жилья. Всего введено 42,8 млн. кв. м. (94,2% к аналогичному периоду прошлого г
ода).
Индекс предпринимательской уверенности в сентябре 2016г. по сравнению с декабрем 2015г. повысился в добывающих производствах с (-5%) до (-1%), в обрабатывающих производствах - с (-11%) до (-5%), в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - с (2%) до (6%).
Средний уровень загрузки производственных мощностей , по оценке опрошенных руководителей, в сентябре 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их производственные мощности обеспечатудовлетворение ожидаемого в ближайшие 6 месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся мощностей.
Инвестиции в основной капитал в августе 2016 года составили 5302,7 млрд.рублей (95,7% м/м 2015г и 92,7% м/м 2014 года.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата работников организаций за период январь - август к аналогичному периоду прошлого года возросла на 7,3 %, реальная - снизилась на 0,3 %. Реальные располагаемые денежные доходы снизились на 5,8 %.
Инфляция, по данным ЦБ РФ, по итогам августас начала 2016 года составила 6,9% (сентябрь 2015г.- 10,4%).
Ключевая ставка с 19.09.2016 года составляет 10 %.
Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на конец июля 2016г., по оперативным данным, составила 49429,3 млрд. рублей, в том числе просроченная - 329,5 млрд. рублей, или 0,7% от общего объема задолженности по полученным кредитам банков и займам (на конец июля 2015г. - 0,7%).
Дефицит консолидированного федерального бюджета за период январь - июль 2016 года составил - 851,3 млрд.руб.
По состоянию на 23 сентября с начала года золотовалютные резервы государства выросли на 7,4% до 398 млрд долл. США.
Выводы и прогнозы
В 2014 - 2015 годах обрушение мирового рынка нефти и санкции США в отношении России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и финансовых связей с некоторыми международными компаниями, что отрицательно отразилось на российской экономике, в существенной степени ориентированной на экспорт энергоносителей и на иностранные инвестиции. Это привело к дефициту бюджета, сокращению госпрограмм и социальных расходов, снижению доходов и инвестиционной активности, снижению потребительского спроса и к высокой инфляции, обусловив спад в некоторых отраслях промышленности, в строительстве и производстве основных строительных материалов, в розничной торговле и в платных услугах населению.
В этих условиях частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний и импортных товаров сыграли положительную роль: у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Девальвация рубля стимулирует отечественное производство и экспорт и дает хороший шанс для улучшения отраслевой структуры, для развития мелкого и среднего производства, для импортозамещения. Сельское хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования показывают отличные результаты роста. Отмечен значительный рост производства в пищевой и легкой промышленности, рост производства автобусов, грузового транспорта и прицепов, производства машин и оборудования, металлорежущих станков, турбин, строительных кранов и подъемно-транспортного оборудования, рост производства машин и оборудования для металлургии, производства отделочных стройматериалов и металлических строительных конструкций, производства котлов и радиаторов отопления, производства искусственных и синтетических волокон, рост производства фармацевтической продукции, медицинского оборудования и инструментов, а также многих других важнейших для экономики видов продукции.
С начала 2016 года наблюдаются тенденции восстановления основных экономических показателей: восстановление положительной динамики ВВП, снижение инфляции, восстановление потребительского спроса и инвестиционной активности. Некоторый рост цен нефти также оказал поддержку консервативной финансовой политике государства и экономической активности бизнеса.
Положительные тренды российской экономики указывают на то, что с 2017 года восстановится рост доходов населения и бизнеса. Это приведет к росту спроса и к стимулированию экономики. В России есть все ключевые ресурсы: развитая энергетика, сырье, кадровый потенциал. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Необходимо развивать инженерно-транспортную инфраструктуру, строить новые производственные здания и сооружения, приобретать, проектировать и создавать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию эффективного производства. Однако это требует времени, терпения и ожидать скорого перелома здесь не стоит. Реформирование структуры экономики займет не менее десятка лет.
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику и разгонят инвестиционные процессы.
Учитывая количественную и географическую ограниченность мировой добычи природных ресурсов, углеводороды (нефть и газ) сохранят свою значимость для России и в будущем. В условиях расширяющегося мирового производства и потребления ресурсов, в условиях повышения себестоимости добычи мировые цены на нефть не могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. С учетом цикличности развития мировой экономики, общая тенденция роста цен на энергоносители сохранится. По оценке экспертов Morgan Stanley, в 2016 году на мировом рынке будет сохранятся профицит нефти, но уже в 2017-м образуется нехватка в 0,1 миллиона баррелей в сутки, которая к 2018-му увеличится в три раза. В 2019 - 2020 годах дефицит сырья составит 0,1 и 0,2 миллиона соответственно. Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Признаки восстановления консолидированного контроля большинства нефтедобывающих стран над объемами добычи и продажи нефти позволяют надеяться на стабилизацию цен на уровне 70 долл./баррель. Вместе с тем, все понимают высокую степень неопределенности в условиях балансирования между войной и миром.
В любом случае, России следует интенсивнее развивать импортозамещающие перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы снизить внешние риски.
Таким образом, цели санкций не достигнуты. Несмотря на усиливающееся давление со стороны правящих кругов США, Великобритании и западных СМИ, несмотря на невиданные ранее провокационные обвинения, Россия не будет втягиваться в большой военный конфликт. Слишком тяжелы и памятны для нас потери Великой Отечественной войны. Применение против России летального оружия немыслимо в силу ядерного паритета. Западу есть что терять. Придется договариваться относительно мирно и в политике и в экономике.
Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости
- Внутриэкономических причин дальнейшего падения цен на объекты недвижимости нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и … (для подписчиков)
Использованные материалы:
- Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru .
- www .gks.ru .
Исследования региональных рынков недвижимости
Неактуальные:
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
Основные экономические показатели России и некоторых стран мира
Объем валового внутреннего продукта, % к предыдущему году
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. 2) | |
| Россия | 3,5 | 1,3 | 0,7 | -3,7 |
| Бразилия | 1,8 | 2,7 | 0,1 | -3,0 |
| Германия | 0,4 | 0,3 | 1,6 | 1,7 |
| Индия | 4,9 | 6,3 | 7,0 | 7,3 |
| Китай | 7,7 | 7,7 | 7,3 | 6,9 |
| Великобритания | 1,2 | 2,2 | 2,9 | 2,2 |
| США | 2,2 | 1,5 | 2,4 | 2,4 |
| Франция | 0,2 | 0,7 | 0,2 | 1,1 |
| Япония | 1,7 | 1,6 | -0,1 | 0,6 |
Объем промышленного производства, % к предыдущему году
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. 1) | |
| Россия | 3,4 | 0,4 | 1,7 | -3,4 |
| Бразилия | -2,3 | 2,1 | -3,1 | -8,3 |
| Германия | -0,6 | 0,3 | 1,9 | 0,5 |
| Индия | 0,7 | 0,6 | 1,8 | 3,2 |
| Великобритания | -2,8 | -0,8 | 1,4 | 1,2 |
| США | 2,8 | 1,9 | 3,7 | 1,3 |
| Франция | -2,4 | -0,9 | -1,2 | 1,3 |
| Япония | 0,7 | -0,9 | 1,9 | -1,0 |
Динамика потребительских цен, % к предыдущему периоду
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. | Декабрь 2015г.в%к | ||
| ноябрю 2015г. |
декабрю 2014г. |
|||||
| Россия | 5,1 | 6,8 | 7,8 | 15,5 | 0,8 | 12,9 |
| Бразилия | 5,4 | 6,2 | 6,3 | 9,0 | 1,0 | 10,7 |
| Германия | 2,1 | 1,6 | 0,8 | 0,1 | 0,0 | 0,2 |
| Индия | 9,3 | 10,9 | 6,4 | 5,9 | -0,4 | 6,3 |
| Китай | 2,6 | 2,6 | 2,0 | 1,4 | 0,5 | 1,6 |
| Великобритания | 2,8 | 2,6 | 1,5 | 0,0 | 0,2 | 0,2 |
| США | 2,1 | 1,5 | 1,6 | 0,1 | -0,3 | 0,7 |
| Франция | 2,2 | 1,0 | 0,6 | 0,1 | 0,2 | 0,3 |
| Япония | 0,0 | 0,4 | 2,7 | 0,8 | -0,1 | 0,2 |
С начала 2016 года рост потребительских цен составил 2,1% (за аналогичный период 2015 года - 7,4%). Значительный рост потребительских цен с декабря 2014 года на товары повседневного спроса, особенно продовольственные товары, привел к снижению спроса на остальную продукцию и услуги, в том числе продукцию производственного назначения (здания, автомобили, станки, мебель и др.). Этому способствовали политические и психологические факторы: санкции со стороны США, резкий рост доллара и евро, уход с рынка импортной потребительской продукции, чувство общей неопределенности и неуверенности.
Уровень безработицы, % к экономически активному населению
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. | |
| Россия | 5,5 | 5,5 | 5,2 | 5,6 |
| Германия | 5,4 | 5,2 | 5,0 | 4,6 |
| Италия | 10,6 | 12,1 | 12,7 | 11,9 |
| Канада | 7,3 | 7,1 | 6,9 | 6,9 |
| Великобритания | 7,9 | 7,6 | 6,2 | ... |
| США | 8,1 | 7,4 | 6,2 | 5,3 |
| Франция | 9,8 | 10,3 | 10,3 | 10,4 |
| Япония | 4,4 | 4,0 | 3,6 | 3,4 |
Индекс физического объёма ВВП по видам экономической деятельности в сопоставимых ценах,
% к предыдущему году
| 2015 г. | доля | |
| Валовой внутренний продукт в рыночных ценах, в т.ч. |
96,3 | 100 |
| добыча полезных ископаемых | 101,1 | 9,8 |
| производство и распределение электроэнергии, газа и воды | 98,6 | 2,8 |
| обрабатывающие производства | 94,9 | 14,1 |
| строительство | 92,6 | 5,9 |
| сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство | 103,1 | 4,4 |
| рыболовство, рыбоводство | 99,3 | 0,3 |
| оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования | 90,0 | 15,8 |
| гостиницы и рестораны | 94,7 | 0,9 |
| транспорт и связь | 98,5 | 7,3 |
| финансовая деятельность | 96,4 | 4,3 |
| операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг | 99,1 | 17,3 |
| государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование | 99,2 | 8,1 |
| образование | 95,9 | 2,6 |
| здравоохранение и предоставление социальных услуг | 100,4 | 4,1 |
| предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг | 98,6 | 1,6 |
| Деятельность домашних хозяйств | 101,4 | 0,7 |
| Чистые налоги на продукты | 93,2 |
В 2015 г. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и бюджетных учреждений) в действующих ценах составил +8421,7 млрд.рублей (39,6 тыс. организаций получили прибыль в размере 11253,9 млрд.рублей, 15,4 тыс. организаций имели убыток на сумму 2832,2 млрд.рублей). На конец декабря 2015 г. суммарная задолженность по обязательствам организаций составила 89014,6 млрд.рублей, из нее просроченная - 2824,7 млрд. рублей, или 3,2% от общей суммы задолженности (на конец декабря 2014г. - 2,8%). Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на конец декабря 2015г. составила 50089,0 млрд.рублей, в том числе просроченная - 395,9 млрд.рублей, или 0,8% от общего объема задолженности по полученным кредитам банков и займам (на конец декабря 2014г. - 0,6%). Средства организаций на расчетных счетах в банках возросло с 7434,7 до 8905,2 млрд.руб. (на 19,8 %).
Инфляция в апреле 2016 года составила 0,4%, с начала года — 2,6%. Для сравнения, в апреле 2015 года рост потребительских цен составил 0,5%, а с начала 2015 года — 7,9%.
Рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг и активов организаций
по видам экономической деятельности, %
Таким образом, в среднем по экономике рентабельность активов в 2015 году возросла с 3,9 % до 5 %, (Показатели рентабельности активов по отраслям могут быть использованы в качестве усредненной прибыли предпринимателя при оценке отраслевой недвижимости).
Деловая активность организаций
Обследование деловой активности по опросу руководителей 3,1 тыс. организаций показало, что средний уровень загрузки производственных мощностей в марте 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их производственные мощности обеспечатудовлетворение ожидаемого в ближайшие 6 месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся мощностей. Среди факторов, сдерживающих рост производства, руководители обрабатывающих производствах называют неопределенность экономической ситуации, недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке, высокий уровень налогообложения и недостаток финансовых средств.
http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >
Положение в добывающих отраслях России
Рост ВВП в добывающих отраслях составил 1,1 %. С 20.01.2016 года цены на нефть имели общую тенденцию роста: с 28.21 долл./баррель 20.01.2016 до 47.32 долл./баррель 30.04.2016 года.
Среднесуточная добыча нефти в феврале текущего года выросла по сравнению с февралем прошлого года на 4,2 %. За январь-апрель 2016 года уровень добычи вырос на 2,7% и достиг 10,889 млн. баррелей в сутки.
в электроэнергетике
В 2015 году ВВП в отрасли снизился на 1,4 %, но сохранилась положительная динамика объемов производства электроэнергии. При этом рост производства был обусловлен внешнеторговым фактором в отличие от предыдущих лет, когда динамика производства определялась внутренним спросом.
Согласно данным Росстата, в 2015 году производство электроэнергии в России составило 1063,4 млрд кВтч (вместе с Крымом), что на 0,4 % больше, чем в 2014 году. Однако потребление электроэнергии в России снизилось в 2015 году на 0,5 %, до 1008,2 млрд кВтч. В том числе по причине более теплой зимы. На результат повлияло также и сокращение производства в реальном секторе экономики. Увеличение производства электроэнергии стало возможным за счет роста сальдо экспортно-импортных поставок электроэнергии на границе России. Согласно данным Федеральной таможенной службы, экспорт электроэнергии из России в 2015 году увеличился по сравнению с 2014 годом на 24,3%. За это же время импорт вырос на 2,5 %. Крупнейшим покупателем российской электроэнергии в 2015 году стала Финляндия. Также существенно выросли поставки на Украину, в т.ч. за счет транзитных перетоков в Крым. В 2015 году Китай снизил импорт электроэнергии из России из-за уменьшения потребления в северных провинциях. Сократились поставки в Литву, переходящую на поставки электроэнергии из Польши и Швеции.
В 2016 году экспорт электроэнергии из России может сократиться в Украину и Белоруссию. В свою очередь, внутреннее потребление электроэнергии останется на уровне 2015 года или будет немного ниже.
в машиностроении
Машиностроение в любой высокоразвитой стране имеет приоритетное значение как локомотив остальных отраслей экономики и повышения роста благосостояния населения. К сожалению, тенденции мирового разделения труда, сложившиеся за последние 25 - 30 лет, поставили Россию в ряд сырьевых стран. Но политические кризисные события в мире последних двух лет показали ошибочность такой политики специализации.
С ноября 2014 года российский машиностроительный сектор стал демонстрировать отрицательную тенденцию, ав 2015 году снижение составило 8,9 % по сравнению с 2014 годом. В 2009 году по причине значительной зависимости от мировых финансов спад машиностроения был ещё сильнее - 31,2 %. В 2015 году резко упал спрос на автомобильном рынке (что вероятно сохранится и в 2016 году). В результате автомобилестроение продемонстрировало худший результат среди других отраслей машиностроения.
2015 год и, особенно, начало 2016 года ознаменованы разворотом курса экономической политики государства в сторону резкого роста технологичных отраслей экономики и наукоемких производств. Если в июле спад достиг почти 20 %, то в четвертом квартале спад сократился до 10 %. Ожидается, что действующие госпрограммы поддержки автомобилестроительного сектора смогут существенно сгладить негативные тенденции в автомобилестроении, стабилизировать ситуацию и восстановить спрос. Размер господдержки в рублевом выражении в 2016 году будет увеличен примерно на 15%. Планируется возобновить предоставление автокредитов, что оживит потребительский спрос. В других отраслях машиностроения спад сменился ростом, что позволяет надеяться на улучшение общей динамики в 2016 году.В частности, рост производства грузовых магистральных вагонов в 2015 году составил 24,7 %, а на 2016 год прогнозируется на уровне 15 - 30 %. Есть перспективы роста сельскохозяйственного машиностроения. В 2014 году спад производства сельхозмашин составил 14,3 %. Но уже в 2015 году за счет роста производства сельскохозяйственных тракторов и зерноуборочных комбайнов отрасль показала очень приличный рост - на 26,8 %. Большую роль здесь сыграла программа господдержки в виде субсидирования производителей сельхозтехники. Причем, если в 2014 году субсидии составляли 15% от цены техники, то с июня 2015 года эта цифра увеличена до 25%. В 2016 году общий объем государственных субсидий для производителей сельхозтехники предполагается удвоить с 5 до 10 млрд руб. В 2016 году прогнозируется общий рост производства в сельскохозяйственном машиностроении на уровне 5%. В пищевой, кожевенно-обувной, целлюлозно-бумажной промышленности и в производстве резиновых и пластмассовых изделий темпы роста были положительными в результате ухода с рынка импортной продукции. Рост объемов добычи нефти в мире в 2014 - 2015 годах привел к падению цен сырья и к росту курсов доллара и евро, что обусловило рост рублевых цен на металлопрокат и на другие материалы внутри страны. Негативное влияние на отрасль оказало и резкое повышение процентных ставок по кредитам, но эта мера вынужденная с целью сдерживания инфляции. Основная причина общего сокращения производства в машиностроении - снижение внутреннего спроса. Спрос упал и на оборудование инвестиционного назначения, и на технику для розничного рынка.
в производстве продуктов питания
Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака составил 102,0% против 102,5% в 2014 г., в том числе мяса и мясопродуктов - 105,0%, молочных продуктов - 102,0%, продуктов мукомольно-крупяной промышленности, крахмалов и крахмалопродуктов - 102,2%, растительных и животных масел и жиров - 97,1%, продуктов переработки и консервирования картофеля, фруктов, овощей - 98,4%, напитков - 99,1%, табачных изделий - 97,0 процентов. По сравнению с 2014 г. выросли объемы выработки масла сливочного (на 2 , 9%) , сыров и сырных продуктов (на 17 , 1%) , цельномолочной продукции (на 1 , 2%). Сохранились высокие темпы производства плодоовощной продукции замороженной (на 10 , 0%) , картофеля переработанного и консервированного (на 6 , 8%) , маргариновой продукции (на 2 , 4%) , макаронных изделий (на 5 , 0%) , муки из зерновых культур, овощных и других растительных культур (на 2 , 1%) , сахара-песка (на 9 , 5%). На уровне предыдущего года выработано кондитерских изделий (99 , 1%). хлеба и хлебобулочных изделий (99 , 3%) , продуктов молочных сгущенных (99 , 5%).
В то же время снижены объемы выработки колбасных изделий (на 1 , 9%) , консервов мясных (на 11 , 3%) , круп (на 5 , 4%) , плодоовощных консервов (на 6 , 7%) , майонеза и соусов (на 3 , 1%) , масла растительного (на 5 , 8%) , минеральной воды (на 3 , 6%) , а также папирос и сигарет (на 3 , 4%).
в сельском хозяйстве
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство в целом показали рост 3,1 % за счет роста производства и цен пшеницы, подсолнечника, мяса КРС и птиц
По данным ФТС России (без учета данных о взаимной торговле с государствами-членами ЕАЭС), экспорт зерна с 1 июля по 16 марта 2015/16 МГ составил 27,0 млн т (+5,8% к периоду с 1 июля по 16 марта 2014/15 МГ), в т. ч. пшеницы - 19,9 млн т (+2,9%), ячменя - 3,8 млн т (-8,1%), кукурузы - 3,1 млн т (в 1,8 раза больше). За период с 1 по 16 марта 2016 г. экспортировано 1 225,2 тыс. т зерна (+31,1% к соотв. периоду 2015 г.), в т. ч. пшеницы - 716,4 тыс. т (в 2,0 раза больше), кукурузы - 357,8 тыс. т (в 1,7 раза больше), ячменя - 132,2 тыс. т (в 2,4 раза меньше). средняя цена сельхозтоваропроизводителей в РФ на реализованную пшеницу прод. мягкую 3 кл. составила 10 541 руб./т, на пшеницу прод. мягкую 4 кл. - 9 896 руб./т, на пшеницу фуражную - 9 002 руб./т.
В 2016 г. прогнозируется валовой сбор зерновых и зернобобовых культур в объеме до 104 , 0 млн. тонн, производство сахарной свеклы - до 37 , 8 млн. тонн, картофеля - 32 , 0 млн. тонн, овощей - на уровне не ниже прошлых лет.
На 1 февраля 2016 г. в хозяйствах всех категорий, по оценке, насчитывалось крупного рогатого скота19 , 0 млн. голов (98 , 4% к 1 февралю 2015 г.) , в том числе коров - 8 , 4 млн. голов (98 , 2%); поголовье свиней составило 21 , 8 млн. голов (109 , 7%) , овец и коз - 24 , 2 млн. голов (99 , 2%) , птицы (в сельхозорганизациях) - 451 , 9 млн.голов (104 , 8%).
В 2015 году по сравнению с 2014 годом возросли физические объемы импортных закупок молока и сливок сгущенных (на 3 , 1 %) , кофе (на 1 , 4%) , сахара белого (в 1 , 6 раза). Сократился ввоз мяса свежего и мороженого (на 26,7%), мяса птицы (на 44,2%), масла сливочного (на 37,3%), зерновых культур (на 37,2%), изделий и консервов из мяса (в 3,3 раза), сахара-сырца (на 23,9%), рыбы (на 38,3 %), цитрусовых (на 7,0%), масла подсолнечного (в 2,6 раза), какао-бобов (на 25,6%), продуктов, содержащих какао (на 44,3%), алкогольных напитков (на 41,8%), табачных изделий (на 9,4%).
О бъем кредитов, выданных на проведение сезонных полевых работ, по состоянию на 4 февраля 2016 г. , составил 9 022 , 0 млн.рублей или 132 , 9% к соответствующей дате 2015 г. , в том числе АО «Россельхозбанк» выдано 8366 , 7 млн.рублей (145 , 6%) , ПАО Сбербанк - 655 , 3 млн.рублей (62 , 8%).
Повышение потребительского спроса и цен должно положительно отразиться на перспективах отечественного сельхозпроизводства и на импортозамещении.
в финансовой системе
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ составляет 11,00% годовых.
Общий объем привлеченных кредитными организациями средств на 1 февраля 2016г. составил 49635,2 млрд.рублей. (+12,3 % по сравнению с 01 февраля 2015 года). Депозиты физ.лиц составили 22801,5 млрд.руб (+18,0%), в т.ч. в Сбербанке 10340,2 (+22,9 %).
С начала года, активы банковского сектора выросли до 83,3 триллиона рублей (+ 0,3%), при этом весь прирост был обеспечен валютной переоценкой, а без учета влияния переоценки активы сократились на 0,7%. Предполагается, реальный прирост активов за 2016 год будет в 5-8%. Общий объем размещенных средств за период с января 2015 по февраль 2016 года возрос с 49069,5 до 55015,4 млрд.руб. (+12.1 %). Кредиты организациям возросли на 16,1 %, кредиты физлицам сократились на 6,3 %. За 2015 год было выдано ипотечных кредитов на сумму 1143,6 млрд.руб. На 1 февраля 2016г. объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, составил 74,4 млрд.рублей (1,8% от общей задолженности по жилищным кредитам).
По итогам февраля российским банкам удалось заработать 50,4 миллиарда рублей, а в целом с начала года - 83 миллиарда рублей, тогда как в первые два месяца прошлого года банки потеряли 36 миллиардов рублей. Такая динамика показывает позитивные тенденции развития банковского сектора. В целом за два месяца 2016 года российские банки сумели заработать больше, чем за 9 месяцев прошлого года, однако этот результат примерно в 2 раза хуже результата, который был в докризисные годы. При этом, отмечается процесс укрупнения банков. С января 2015 по январь 2016 года количество действующих кредитных организаций сократилось с 834 до 733 единиц.
Международные резервы Российской Федерации
По данным Банка России, на 1 марта 2016г. международные резервы составили 380,5 млрд.долларов США и увеличились по сравнению с 1 марта 2015г. на 5,6%.
Доходы населения
Снижение реальных располагаемых денежных доходов населения за 2015 год составило 4,0%. Снижение наблюдается второй год подряд, однако в 2015 году оно было самым глубоким с 1999 года (Тогда реальные располагаемые доходы населения сократились на 12%). Сокращение реальных располагаемых доходов населения в немалой степени обусловлено девальвацией рубля, которая способствовала повышению потребительских цен. Сокращение объемов производства в реальном секторе вызвало увеличение количества безработных, снижение платежеспособности, снижение потребительского кредитования и, как следствие, снижение доходов населения.
Инвестиции
На фоне снижения потребительского спроса, происходит спад инвестиций - 8,4% (для сравнения, в 2009 году снижение было - 13,5%). Отрицательная динамика инвестиций сохраняется уже третий год подряд и объясняется неопределенностью и неуверенностью в целом по экономике. Одной из причин является удорожание заемного капитала. Иностранный капитал вследствие санкций для многих компаний стал недоступен, а кредиты российских банков резко подорожали после повышения ключевой ставки. Ощутимое оживления инвестиционной активности можно ждать только в условиях политической и экономической стабильности и при снижении ставок по кредитам. Но пока политическая напряженность сохраняется и поддерживается извне, а понижение ставки маловероятно в связи с высокими инфляционными рисками.
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные программы, которые должны разогнать инвестиционные процессы. В этих условиях положительную роль должен сыграть частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний, теперь у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Требуется строить новые производственные здания, приобретать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию производства. Однако это процесс многосложный, затратный, требует времени и ожидать скорого роста здесь не стоит.
Строительство
До 2015 года (исключая период 2009 -2010 гг) строительная отрасль росла значительными темпами:
С 2015 года ситуация стала заметно усложняться по причине снижения общеэкономических показателей, снижения доходов населения и бизнеса и, соответственно, снижения спроса. Снижение объемов строительства за год составило -7%. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве в I квартале 2016г. составил (-16%)
В начале текущего года Правительство продлило программу льготной ипотеки до конца 2016 года. На программу предусмотрено до 16,5 миллиарда рублей бюджетных средств. Для участия в программе субсидирования коммерческие банки должны сохранить максимальную годовую ставку при выдаче ипотечных кредитов в пределах 12 %. Для населения ставки сохраняются не выше 12 %, но прибыль банков снизится. Объем выдачи ипотеки планируется поддержать на уровне 900 миллиардов — 1 триллион рублей. В прошлом году объем выдачи превысил 1,1 триллиона. Субсидирование ипотеки поможет поддержать интерес населения к покупке жилья. В 2014 и 2015 годах было введено примерно одинаковое количество жилья — около 84 миллионов квадратных метров. Но в 2015 году в единицах квартир было продано на 10% процентов больше, рост объемов ввода жилья эконом-класса превысил 30%, стали строить больше однокомнатных квартир и квартир-студий. В нынешних сложных условиях 10% - это хорошая прибыль. Регионам, участвующим в программе "Жилье для российской семьи", будут выделены компенсации за квадратный метр введенного жилья в части инженерной инфраструктуры. Заявленная цена в 35000 руб./кв.м. для покупателей пока остается неизменной. Москва в этой программе не участвует.
Выводы и прогнозы
Анализ динамики основных показателей экономического развития России и причин их снижения показывает, что мировая экономика в значительной степени зависит от мировой политики. Сегодня мировая политика диктуется владельцами крупнейших международных корпораций через мощный государственный аппарат США.
25 лет назад Россия под давлением США, взяв курс на рыночные отношения, разрушила свою государственную плановую экономику, понеся колоссальные потери, сравнимые с мировой войной. Вся экономика была брошена в стихийный рынок и за 10 лет практически уничтожены ключевые для любого развитого государства отрасли (тяжелая промышленность, станкостроение, судостроение, самолетостроение), жестоко пострадали сельское хозяйство, легкая и пищевая промышленность. Были разворованы, пошли на лом и уничтожены активы ведущих производств: их здания, сооружения, оборудование. До 2007 года сформировалась рыночная модель экономики с международной специализацией на добывающих и на энергетических отраслях.
В 2014 году, открыто заявив о защите своих интересов, Россия получила в ответ мощное политическое и экономическое давление со стороны США. Используя своё лидирующее положение в мировой экономике и финансах и игнорируя международное экономическое право и частные интересы бизнеса, США объявили о санкциях и навязали свою волю технологически развитым компаниям мира прекратить бизнес в России. В этих условиях, разумеется, разрыв экономических отношений с высокотехнологичными компаниями отрицательно отразился на российской экономике, имеющей ориентированную на нефтедобычу структуру. Но ещё большее влияние оказало падение за короткий срок мировых цен на нефть со 116 до 28 долл. за баррель. С 2013 года США лавинообразно увеличили нефтедобычу и, пользуясь своим доминированием на фондовых и валютных рынках, влиянием на крупнейшие нефтедобывающие и нефтепотребляющие страны, обрушили рынок нефти.
В такой ситуации экономические законы были полностью подчинены мировой политике, и все страны, ориентированные на экспорт нефти и сырьевых ресурсов, ощутили глубокие структурные проблемы национальных экономик: дефицит бюджета и снижение госдоходов, снижение социальных расходов, снижение доходов населения и бизнеса, снижение потребительского спроса и инвестиционной активности, высокую инфляцию. Ровно это мы имеем сегодня в нашей экономике. Россия получила от «партнеров» тяжелый урок.
Перспективы экономики и рынка недвижимости
Положение напряженное, но не кризисное. Снизившийся курс рубля стимулирует отечественное производство. Сельское хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования получили отличный стимул для развития и это уже повсеместно наблюдается. Сегодня главные ориентиры для нашей экономики - позитивный настрой, стабильность для бизнеса, стимулирование инвестиционной активности, потребительского спроса, стимулирование обрабатывающих и, в первую очередь, высокотехнологичных отраслей промышленности (станкостроения, самолетостроения, электронной и электротехнической промышленности). Учитывая действующие госпрограммы, меры по стабилизации и комплексному экономическому развитию, можно надеяться на начало роста уже с осени 2016 года. Весь процесс реформирования структуры экономики может занять несколько лет.
Но и углеводороды остаются для России важным экспортным товаром и основой валютных поступлений. Как предполагалось, мировые цены на нефть не могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. Уже в апреле 2016 года отмечается сильнейшее за последние 10 месяцев сокращение добычи в США.Закрытие нерентабельных буровых установок приводит к снижению предложения на рынке. Сокращение добычи на Аляске уже достигло 16%. Цена на автомобильное топливо в США, как крупнейшем потребителе нефти в мире, поднялась с февраля 2016 года с $1,68 до отметки $2,22 за галлон. Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, и в начале апреля установлен рекорд по импорту нефти, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Россия при этом активно потесняет позиции Саудовской Аравии на китайском рынке, наращивая свой экспорт. Признаки восстановления мира на Ближнем Востоке, общая тенденция большинства нефтедобывающих стран регулировать добычу нефти позволяют надеяться на дальнейший рост на нефтяных рынках. Вместе с тем, все понимают высокую степень неопределенности в вопросах войны и мира. В любом случае, России следует интенсивнее развивать перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, развивать внутренний спрос и стимулировать инвестиции.
Перспективы рынка недвижимости
Рынок, как живой организм, зависит от настроения участников, от понимания ими общих политических и экономических тенденций и перспектив.
Основные тенденции и перспективы:
- Факторов, способных вызвать рост цен жилой и коммерческой недвижимости, нет, поскольку 2015 год показал снижение основных экономических показателей, снижение доходов бизнеса и населения. Отрицательные данные негативно влияют на настроение участников рынка.
- Внутриэкономических причин падения цен на объекты недвижимости в России тоже нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и важную функцию сбережения и накопления капитала.
- Пока сохраняется некоторая коррекция рыночных цен в крупных и крупнейших городах с плотной застройкой, где в предыдущие 15 лет (за исключением 2009-2010 годы) отмечался ажиотажный рост. В сегодняшней ситуации Снижение цен недвижимости до минимального (в пределах себестоимости строительства и нормы прибыли инвестора в 10 %) экономически оправдано. Другие, низкоактивные региональные рынки недвижимости более инерционны, поэтому продолжат некоторое снижение до периода стабилизации общеэкономической обстановки.
- Восстановление и господдержка ипотечного кредитования, расширение кредитования бизнеса стабилизируют спрос, но сезонность цен недвижимости позволить увидеть рост только с осени 2016 года.
- В связи со снижением доходности рынка недвижимости сокращаются объемы строительства, что обуславливает уход с рынка некоторых инвестиционных и строительных компаний. Но сокращение строительства подтолкнет рынок к росту цен и стабилизирует строительную индустрию.
- Учитывая геополитическую напряженность и начавшиеся структурные разнонаправленные изменения в мировой экономике, эти тенденции в целом сохранятся в 2016 году.
- В последующие периоды при условии политической и экономической стабильности, при условии стимулирования потребительского спроса, смягчении финансово-кредитной политики государства и поддержке кредитования вероятен рост спроса на недвижимость и некоторый рост цен.
(Анализ подготовлен специалистами )
Использованные материалы:
- Федеральная служба государственной статистики.
1. Экономика недвижимости как наука и ее роль в рыночной экономике
На данном этапе развития России недвижимость-то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.
Экономика недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.
Экономика недвижимости предполагает рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости, конкретный организационный и правовой механизм купли-продажи и аренды объектов недвижимости, а также методические и нормативные основы осуществления сделок, вопросы оценки недвижимости и анализа ее доходности.
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обусловливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства
В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.
В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.
Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды и др. Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах – при крупных сделках (25–50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов – только общее собрание акционеров.
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.
Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.
Недвижимость – объект изучения различных научных и учебных дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии, экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов недвижимости. В отличие от других предметов в курсе «Экономика недвижимости» изучается только организационно-экономический и правовой механизм совершения сделок не с одним, а с различными предметами недвижимого имущества. Сумма знаний о рынке недвижимости сформировалась настолько, что может преподаваться как учебная дисциплина по многим специальностям: менеджмент, маркетинг, экономика предприятия (по отраслям), финансы и кредит. Экономика недвижимости – прикладной курс, изучающий теорию и практику совершения различных сделок с важнейшими ресурсами предпринимательской деятельности – земельными участками, зданиями и другими объектами. Теоретическую основу курса составляют экономическая теория, ценообразование, экономическая система общества, юриспруденция, общая теория статистики, а прикладную – менеджмент, маркетинг, экономика предприятия, финансы и кредит.
2. Анализ современного рынка недвижимости в России
Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.
Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости.
В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.
Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.
Всего за 2007 г. в Российской Федерации введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в 2006 г. темп роста жилищного строительства к 2005 г. составлял 116,1%.
Индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домов за периоды 2006–2007 гг. изображены на рисунке 1.
Рисунок 1. Индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домов, % к соответствующему периоду предыдущего года
Московская область по итогам 2007 г. стала крупнейшим строительным рынком страны, в 2007 г. в указанной области введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Кроме Московской области, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства наблюдаются также в Москве – 8,0%, Краснодарском крае – 6,2%, Санкт-Петербурге – 4,4%, Республике Татарстан – 3,4%, Тюменской области – 3,2%, Республике Башкортостан – 3,1%, Ростовской и Челябинской областях – по 2,8%, Свердловской области – 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2% от общего показателя по стране.
В 2007 г. в Российской Федерации продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено в эксплуатацию 181,1 тыс. жилых домов общей площадью 25,7 млн. кв. метров, что составило 128,9% к 2006 г. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: в России – 42,6%; в республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Марий Эл, Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской, Чувашской республиках, Краснодарском, Ставропольском краях, Астраханской, Ленинградской и Тамбовской областях – от 65,2% до 95,2%; в Чеченской Республике, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 100%.
В г. Москве, в отличие от рынка остальных субъектов Российской Федерации, ограничение спроса на недвижимость произошло уже в 2007 г.: спрос резко снизился, рост цен остановился. Рынок вступил в фазу стагнации. В первом квартале 2007 г. общее падение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в Москве составило 0,6%. Падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, было равно 0,9%. В кирпичных домах цены предложения увеличились на 0,1%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,8%, а в типовых домах-новостройках выросли на 0,7%.
В сентябре 2007 г. стагнация московского рынка недвижимости закончилась, но это не повлекло за собой значительного возобновления роста цен. Хотя эксперты отмечают постепенное оживление спроса и активности на рынке, а также переход потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной. За первую неделю октября 2007 г. средняя стоимость квадратного метра московской квартиры выросла на 0,4% до 4167 долларов США. Больше других, на 0,7%, подорожало жилье в «сталинских» домах и домах из типового кирпича. Квадратный метр в таких квартирах стоил 4 962 доллара США. Квадратный метр в современных панельных высотках за рассматриваемую неделю подорожал на 0,6% до 4085 долларов США. На 0,3% (до 4 623 долларов США за квадратный метр) подорожала жилплощадь в домах из современного монолитного кирпича. На 0,2% подорожали квартиры в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Квадратный метр в них стоил, соответственно, 3734 и 3835 долларов США. Цены на квартиры в кирпичных пятиэтажках за рассматриваемую неделю практически не изменились и составляли 4095 долларов США за квадратный метр. Доходность вложений в жилую недвижимость составляла 0,68 доходности банковского депозита.
С начала 2008 г. в сегменте вторичного жилья спрос на наиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса, превалировал над предложением примерно в два раза. Еще один отличительный признак московского рынка недвижимости 2008 г. – увеличение разницы между ценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жилье снизились. А рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселках Подмосковья составит по итогам 2008 г. около 15% годовых.
2008 год стал одним из самых сложных для рынка недвижимости за всю историю современной России. Мировой финансовый кризис больно ударил по всем фронтам – снизились темпы строительства, упал уровень покупательской активности, банки фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. Итоги прошедшего года подвел управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Наряду с этим, продвижение проекта развивает выставочный стенд, осознавая социальную ответственность бизнеса. Имидж предприятия, в рамках сегодняшних воззрений, позиционирует ролевой стратегический маркетинг, расширяя долю рынка. Такое понимание ситуации восходит к Эл Райс, при этом анализ рыночных цен детерминирует отраслевой стандарт, учитывая современные тенденции. Российская специфика ускоряет конвергентный социальный статус, осознав маркетинг как часть производства.
Портрет потребителя тормозит целевой сегмент рынка, полагаясь на инсайдерскую информацию. Формат события спорадически переворачивает рейтинг, учитывая современные тенденции. Косвенная реклама, пренебрегая деталями, упорядочивает экспериментальный процесс стратегического планирования, расширяя долю рынка. Стратегический маркетинг слабо детерминирует из ряда вон выходящий product placement, оптимизируя бюджеты. Дело в том, что привлечение аудитории не критично. К тому же медиапланирование существенно трансформирует побочный PR-эффект, оптимизируя бюджеты. Контент экономит традиционный канал, опираясь на опыт западных коллег. Оценка эффективности кампании вырождена.
Важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса. Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный период, больше нет, а сам кризис, как и в прошлом году, остается важнейшим событием. В 2009 году во всех сегментах рынка цены падали, а спрос сжимался. Несмотря на это, рынок располагал большим заделом и в течение года объем ввода жилья и коммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью 2009 г. эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился, появились реальные сделки. Но о восстановлении рынка говорить рано, считают специалисты. «Дно» еще не пройдено, но многие хотят думать иначе.
В январе 2009 г. премьер-министр РФ Владимир Путин предложил правительству не снижать объемы жилищного строительства и поставил задачу «постараться сохранить планку» ввода 2008 года, т.е. 61 млн. кв. метров. Финансирование программ, связанных в целом с государственной жилищной политикой настраивала в начале 2010 года на оптимизм – общий объем средств, выделяемых на эти цели федеральным бюджетом и институтами развития в 2009 году превысил 447 млрд. руб.
Кроме того, решению задачи премьера должны были содействовать и увеличенный до 150 млрд. руб. в 2009 году капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и увеличенный до 2 млн. рублей размер налогового вычета для граждан, приобретающих и строящих жилье и увеличенная до более чем 300 тыс. руб. сумма материнского капитала, который можно и нужно направлять на приобретение жилья (прогнозируемое Минфином в 2010 году вложение в экономику таких средств – 102 млрд. руб.). На федеральную программу «Жилище» (финансирование которой сокращено примерно на 30%), в этом году было направлено около 61 млрд. руб. Но, несмотря на все усилия, в 2009 году, по данным Минрегионразвития будет введено 53 млн. кв. метров жилья, а следующий год, по мнению главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, станет еще хуже, так как «у строителей совсем нет задела на 2010 год».
В мае 2009 года глава Минрегионразвития Виктор Басаргин сделал знаковое для рынка жилья заявление – стоимость 1 кв. метра доступного жилья, строящегося (полностью или частично) за счет федерального бюджета, не должна превышать 30 тыс. руб.
В 2009 году госзаказ стал чуть ли не главным «локомотивом» жилищного строительства. Особенно заметный вклад в поддержание жилищного сегмента рынка внесли силовые федеральные структуры – Минобороны и МВД РФ. В частности, Минобороны в уходящем году освоило на покупку более 40 тыс. квартир почти 90 млрд. руб. И это только начало. По словам министра Анатолия Сердюкова, всего в 2009–2010 годах за счет всех источников Минобороны планирует расселить 90 тыс. семей военнослужащих, из них 45,7 тысячи – в 2010 году. Формирование служебного фонда жилья будет вестись до 2015 года в рамках ФЦП, касающейся военнослужащих по контракту.
В МВД России, по данным департамента тыла ведомства, в жилье нуждаются более 100 тыс. сотрудников. Глава департамента Владимир Лукьянов заявлял в начале года, что МВД требуется более 112 тыс. квартир, «а это порядка 195 млрд. руб.». Государственным оборонным заказом на строительство жилья в 2009 году из федерального бюджета было выделено всего 1,3 млрд. руб. плюс 2,4 млрд. руб. на завершение уже начатого строительства. В 2010 году финансирование строек жилья для МВД может увеличиться, надеются в ведомстве.
Также в 2009 году около 10 млрд. государственных руб. было направлено на приобретение жилья молодым семьям в рамках соответствующей ФЦП.
Государство становится основным игроком на рынке недвижимости. Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (Фонд РЖС) призван стимулировать объем предложения на рынке жилья России. Так, планируется, что не менее 30% жилья в России с 2012 года будет построено на землях, вовлеченных в оборот фондом. Доля жилой недвижимости в РФ, возводящейся на землях фонда, уже в 2010 году должна достичь 10%, а в 2011 году – 20%.
В 2010 году Фонд РЖС уже провел пять земельных аукционов по продаже земельных участков в различных регионах РФ. На участках, отведенных для строительства, может быть построено 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Стратегическим приоритетом фонда является создание условий для строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Планируется увеличение к 2020 году объема ежегодного ввода жилья в России до 140 – 150 млн. кв. метров.
В 2012–2014 годах фонд собирается перейти от «оптимизационной» к «инвестиционной» координации земельных участков, и заняться финансированием строительства электрических сетей, центров питания, а также линейных и нелинейных объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках своей деятельности фонд будет содействовать доступу застройщиков к финансовым ресурсам. В частности, он будет предоставлять гарантию (оферту) на покупку у девелоперов определенного объема жилья по цене не выше «централизованно устанавливаемой цены жилья экономического класса по данному региону». Таким образом, фонд будет гарантировать застройщикам выкуп не реализованных на открытом рынке квартир.
Ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства граждан России, а ставки по кредитам вряд ли можно назвать адекватными. Свертывание ипотеки началась в России еще в третьем квартале 2007 года.
Банки РФ в январе-сентябре 2009 года предоставили физлицам жилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года, когда заемщикам было предоставлено 537,5 млрд. руб., констатирует ЦБ РФ. В 2008 году в среднем за месяц выдавалось 29 тыс. кредитов. По прогнозам ЦБ РФ, объем рынка ипотеки в стране в 2009 году не превысит 130 млрд. руб. Всего, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на 630 млрд. руб.
Совокупная задолженность по ипотеке, составлявшая на начало года 1,057 трлн. руб., по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. руб. В настоящее время в РФ, по данным АРИЖК, насчитывается около 60 тыс. проблемных кредитов в сфере ипотеки на общую сумму около 90 млрд. руб.
По данным брокерской компании «Кредитмарт», в ноябре 2009 г. общее количество банков, предлагающих ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке, составило 17 единиц. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке, достигло 13 единиц.
Осенью 2009 г. ситуация улучшилась, ставки немного снизились, но они все еще недоступны для подавляющего большинства заемщиков. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам по итогам ноября 2009 г. составила 18,06%, по сравнению с январем снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 п.п. По данным ЦБ РФ за девять месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%. Ставка остается на этом уровне последние полгода.
Правительство РФ принимает активные меры по реструктуризации кредитов и поддержке ипотеки. Господдержка осуществляется через предоставление дополнительных средств Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Средства специальной программы в размере 40 млрд. руб. (кредит Внешэкономбанка – «ИФ-Недвижимость») будет направлен на предоставление целевых займов банкам в течение 2009–2010 годов, а может быть, еще и 2012 года. Наблюдательный совет ВЭБ готов использовать пенсионные средства на поддержку ипотеки, а это около 100 млрд. руб. В рамках поддержки граждан, ранее получивших ипотечный кредит, в 2009 году предоставлена возможность досрочно использовать «материнский капитал» для полного или частичного погашения кредита – это сделали уже 80 тыс. семей. По прогнозам чиновников, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2011–2012 годах выйдет на уровень 2007 года. В кризис активно проводились слияния и поглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться в 2010 году. В 2009 году на рынке преобладали безденежные сделки, то есть инвесторы получали доли в компаниях или проектах при условии погашения или реструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов. Наиболее заметно идет передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 году произошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этот процесс происходит завуалировано – собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала.
3. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного пользования землей. Методика расчета арендной платы за землю
В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.
Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор, потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания – производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, – не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования.
Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.
Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества.
Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников.
Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу 1).
Таблица 1. Качественные различия отношений аренды и найма
| Условия предпринимательской деятельности | Виды отношений |
||
| наемные, подрядные | арендные |
||
| Отношение к средствам производства | Пользование | Пользование, владение и частичное распоряжение |
|
| Цель работников в труде | Максимум зарплаты | Максимум дохода и продукции |
|
| Объект найма | Работников – способность трудиться | Имущество |
|
| Условия получения ресурсов | Бесплатное закрепление | Покупка и платное |
|
| Ответственность за ресурсы | Моральная и частично материальная | Полная имущественная |
|
| База мотивации труда | Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей | Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей |
|
| Планирование производственной программы | По заказу предприятия | Самостоятельно |
|
| Оплата труда | Минимальная гарантируется государством | По остаточному доходу арендатора |
|
| Право на произведенную продукцию и доход | Является собственностью предприятия | Принадлежит арендатору |
|
| Распределение продукции и дохода на потребление и накопление | По нормативам предприятия | Самостоятельно по обязательствам |
|
| Правовое регулирование | Трудовые отношения | Имущественными в основном |
|
| Методы управления | В основном | Самоуправление и |
|
| | административные | экономические |
|
| Отношения с органами управления | Иерархические, безвозмездные | Договорные, хозрасчетные, партнерские |
|
| Положение товаропроизводителя | Наемный работник | Хозяин – собственник |
|
| Выполняемые функции | Исполнительские | Исполнительские и управленческие |
|
| Объект отношений | Виды работ | Предприятия, их подразделения, каждый работник |
|
Расчет годовой арендной платы за землю производится конкретно для каждого земельного участка путем умножения годовой дифференцированной ставки зоны градостроительной ценности площади земельного участка на поправочный коэффициент и коэффициент по категориям арендаторов.
Размер арендной платы за землю, сдаваемую в аренду, производится по формуле:
Р Апл.заз. = Д ст.з.н. × S з.у. × К попр. × К кар,
где Р Апл.заз. – размер арендной платы за землю;
Д ст.з.н. – дифференцированная ставка земельного налога в зависимости от границ планировочных зон;
S з.у – площадь земельного участка в кв. м, предоставляемая в аренду;
К попр. – поправочный коэффициент к ежегодным ставкам арендной платы и земельного налога;
К кар. – коэффициент категории арендаторов.
Дифференцированные ставки земельного налога на территории определенного города устанавливаются городским Советом.
Поправочный коэффициент к ежегодным ставкам арендной платы и земельного налога применяется в соответствии с Законом РФ «О плате за землю».
При отнесений конкретного хозяйствующего субъекта к категории арендаторов для применения к нему соответствующего коэффициента следует руководствоваться системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра.
К муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениям коэффициент по категориям арендаторов при расчете арендной платы за землю не применяется.
При возникновении спора по отнесению хозяйствующего субъекта к соответствующей категории арендаторов вопрос разрешается в установленном порядке комиссией по рассмотрению заявлений о предоставлении льгот по арендной плате.
К физическим лицам, зарегистрированным в качестве предпринимателей без образования юридического лица, применяется коэффициент по категориям арендаторов для соответствующих юридических лиц.
4. Понятие объекта оценки и виды оценочной стоимости
Оценка объекта недвижимости – анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.
Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, на котором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивация сторон;
4) разумная информированность сторон;
5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;
6) использование типичных средств платежа;
7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.
Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Независимая оценка позволяет установить различные виды стоимости объектов:
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
– одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая для конкретного инвестора, исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость – стоимость, рассчитываемая при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется, в частности, для целей налогообложения.
Определение различных видов стоимости даст объективную информацию о реальной цене объекта и поможет принять верные управленческие решения.
5. Цели и организация экономической оценки земельных участков
Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
– удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
– создание базы для налогообложения;
– реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
– составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
– законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
– стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
– повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
– переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;
– упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);
– развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;
– расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;
– усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.
Основными источниками денежных поступлений являются:
– налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;
– налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;
– регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.
Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. №141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.
В 2007–2009 гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).
25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.
Третья цель оценки земельных участков – реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.
Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.
В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.
Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая выкупная цена земли:
– в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек – в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
– в поселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек – в размере от 5 до 17 ставок;
– в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от 3 до 10 ставок земельного налога .
Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании – так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существует функция обеспечения движения других видов капитала.
Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнительный выпуск ценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.
Например, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.
Четвертая цель оценки стоимости земельных участков – составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:
Этап 1 – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
Этап 2 – функциональное зонирование территории города;
Этап 3 – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
Этап 4 – ценовое зонирование территории города;
Этап 5 – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
10 января 2000 г. был принят Федеральный закон №28 «О государственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
– государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
– государственного контроля за использованием и охраной земель;
– мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;
– государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– землеустройства;
– экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
– установления обоснованной платы за землю;
– иной, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, деятельности.
Государственный земельный кадастр содержит сведения: о земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.
К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.
Одной из основных задач современного этапа земельной реформы является переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости. Такой переход необходим для совершенствования системы налогообложения недвижимости и обеспечения необходимой информацией субъектов земельно-имущественных отношений, а также для повышения эффективности государственного и муниципального управления земельными ресурсами. К объектам недвижимости, подлежащим постановке на кадастровый учет в качестве объектов гражданско-правовых отношений, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, комплексы недвижимого имущества.
В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. Полномочия данного агентства определены постановлениями Правительства РФ от 19 августа 2004 г. №418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» и от 8 апреля 2004 г. №202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». К основным полномочиям относятся:
– организация создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, включающего 40 млн. земельных участков, и государственного учета объектов градостроительной деятельности – 70 млн. объектов капитального строительства;
– организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти;
– организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы Российской Федерации, границ ее субъектов и муниципальных образований;
– организация осуществления технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности;
– осуществление государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;
– ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, государственного технического учета объектов градостроительной деятельности и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
– создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости. К 2011 г. планируется объединение государственного земельного кадастра и кадастра объектов недвижимости в единый государственный кадастр объектов недвижимости;
– утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации, карт и материалов межевания объектов землеустройства;
– осуществление государственного мониторинга земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;
– осуществление государственного земельного контроля;
– предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности. К 2011 г. срок предоставления сведений из единого государственного кадастра объектов недвижимости должен составить 4 дня в отличие от существующих нормативов в 30 дней.
Список использованных источников
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – Спб.: изд-во «Питер», 2008. – 624 с.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592 с.
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: изд-во «КноРус», 2007. – 344 с.
4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебники для вузов. Специальная литература. – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
5. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2002. – №1. – С. 77–96.
6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: изд-во «Юнити», 2007. – 464 с.
8. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002. – 352 с.
9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
21.05.2018
Рынок недвижимости в России сейчас переживает удар от случившегося в 2017 году краха частных банков, а также переход в стадию выживания сотен кредитных организаций.
Рынок недвижимости в России трудно оценивать по статистике строек, продаж и ценам объявление. Причина проста — из-за налоговых соображений ввод частных домов поздно попадает в статистику и жильё в регионах России. Кроме этого существует значительная разница между официальной и фактической стоимостью продажи недвижимости.
Реальное состояние российского рынка можно оценить, изучая фазу цикла рынка недвижимости, удовлетворенность спроса и поведение крупных игроков.
Цены на российском рынке недвижимости приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика только в случае, если российский рынок двигался вместе с мировой экономикой.
- Рынок недвижимости в США сейчас находится в фазе роста цен и спроса, этот цикл длится уже 9 лет и, по мнению отраслевых экспертов, продлится еще 5-6 лет.
- В Китае рынок насыщен предложениями и количество вакантных объектов растет, а банки продолжают кредитовая стройку.
- Цены на рынке недвижимости Чехии растут с 2009 года и по росту стоимости недвжимости.
Ситуация в России другая: одни девелоперы и их кредиторы ожидают государственной поддержки, а другие близки к банкротству. С начала 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилая недвижимость активно строилась, а спрос не снижался. Но сейчас стройки закрываются и участки распродаются.
Скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну. Лучшим сценарием было бы резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости.
Инвестиционная привлекательность недвижимости в России
В качестве триггера продолжения роста рынка недвижимости в России часто приводят аргумент, что у большого количества населения еще остается потребность в жилье. Связывают это с высокой долей аварийного жилья, хроническим недостатком жилья еще с советских времен и выбытием старого жилого фонда.
За постсоветский период обеспеченность жилья в России выросла с 16 квадратных метров до 24 в расчете на одного жителя. Но такое положение дел не говорит об инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости. В Китае ситуация немногим лучше, но в отличии от России, в Китае средняя зарплата выше, а стоимость потребительской корзины — ниже.
Так на какой фазе рынка сейчас находится недвижимость в России? В обычном цикле пику цен предшествует пик строительства. В России последние два бума недвижимости были с 2002 по 2007 года и в 2010-2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а после гигантской девальвации 1998-2001 годов этот период нельзя считать кризисным — цены на недвижимость изменились незначительно.
В ожидании капитала. Инвестиции в коммерческую недвижимость России топчутся на месте.
В России сократилось финансирование строек. Ценовой пузырь не успевает сформироваться, в отличии от 2006-2007 годов, когда был пик на фоне недостаточного предложения. Благодаря экономическим санкциям, в России уменьшается финансирование экономики, а следовательно, инвестиции в стройку.
С большой вероятностью в 2018 году мы увидим выход на рынок около 72 миллионов квадратных метров жилья, что значительно ниже пика строительства в 2014-2015 годах, когда на рынок было введено 84.2 и 85.3 млн. кв.м соотвественно.
2014 и 2015 годы стали абсолютно рекордными в истории рынка недвижимости в России. Это подтверждает, что российский девелопмент переживает не избыточное предложение 2016 года, а рецессию - сокращение строительства на протяжении уже двух лет, снижение продаж, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. За 2017 год снизился ввод жилья в стране на 6,4% в сравнении с 2016 годом. Так на рынок вышло менее 75 млн кв. м жилья за год, что примерно на 12% ниже пика строительства.
Также на рынке существуют предпосылки для дальнейшего снижения. Крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания в 2017 году (по данным ЦБ РФ, около 30% банков убыточны) может нанести серьезный удар по рынку - этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.
Банки - источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.
Куда вложить средства на рынке недвижимости в России?
Пока интересные инвестиционные объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры попадания залоговой недвижимости в продажу, занимают около года. Когда это случится, цены сделок в среднем составят меньше половины от залоговых оценок, сделанных до экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в секторе будут в разы дешевле того, что есть сегодня.
Покупать стоит активы, которые меньше зависят от политики государства. С учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращение занятости белых воротничков во всех секторах экономики, рекомендуем держаться подальше от офисной недвижимости.
Складская недвижимость за городом может переживать долгий спад из-за сокращениям импорта и санкций. Имеет смысл сфокусироваться на залоговой логистической и торговой недвижимости в крупных городах России, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов.
Дефицит площадок, наблюдаемый еще в 2016 году, пригодных для жилой застройки, сменился в 2017 избыточным предложение. Поэтому цены на новое жилье и коммерческую недвижимость в крупных городах-милионниках снизиться меньше (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).
В первой половине 2017 года активно вводилась в эксплуатацию жилая недвижимость за пределами Москвы:
- Московская область 10.5%
- Краснодарский край 7.3%
- Санкт-Петербург 5.8%
- Ленинградская область 5.4%
- Татарстан 3.9%
Несовершенная нормативная база по арендному бизнесу сильно мешает рынку жилой недвижимости, а политика по целенаправленному завышению кадастровой стоимости объектов в разы выше реальной рыночной стоимости мешает всему рынку недвижимости в целом.
Из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов трудно сейчас оценить перспективы. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.
Резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации стало бы наилучшим сценарием. Так в 2019 году можно было бы ожидать восстановления.
Коммерческая недвижимость в России возвращает свою инвестиционную привлекательность, считают аналитики PwC. Большинство участников рынка разделяют их оптимизм и ожидают роста ставок аренды и цен в ближайшие несколько лет
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Рынок коммерческой недвижимости России прекратил падение и в ближайшие три-четыре года полностью восстановится, говорится в отчете «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2018 год», подготовленном аналитиками PwC (есть в распоряжении РБК; в исследовании приняли участие около 600 ключевых игроков европейского рынка коммерческой недвижимости и 50 российских).
Российский рынок уже достиг дна, уверен директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. «Москва долгое время находится в нижней части рейтинга, однако оживление арендного рынка, снижение процентных ставок и возросшая активность инвесторов позволяют предполагать, что в следующие два-три года Москва поднимется на значительно более высокую позицию», — говорится в отчете PwC.
Сейчас Москва занимает 30-е место среди европейских городов с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость (во все сегменты), это худший показатель с 2005 года. Но по прогнозу PwC, который аналитики компании назвали «умеренным оптимизмом», уже в течение одного-двух лет восстановится привлекательность сегмента складской недвижимости, чуть больше, три-четыре года, потребуется на восстановление сегмента офисной и торговой недвижимости. Единственной категорией, которую в ближайшие годы ждет стагнация, является жилая недвижимость.
Оптимизм относительно перспектив российского рынка недвижимости показал и опрос респондентов. Большинство (20%) планируют приобретать готовые объекты в России, 16% рассчитывают на привлечение новых российских или иностранных инвестиций. 11% опрошенных заявили о намерении оптимизировать свои затраты, рефинансировать кредиты и запустить новые девелоперские проекты.
Согласно опросу, наиболее привлекательными типами недвижимости для инвесторов в России в этом году стали офисная и торговая. Но если интерес к офисам за год несколько увеличился (с 30 до 32%), то к торговой недвижимости, напротив, снизился (с 21 до 16%). В два раза сократился интерес к жилой недвижимости — с 30 до 14%, а доля инвесторов, заинтересованных в покупке складов, возросла почти в три раза — с 5 до 14%.
Brexit меняет лидеров
Вероятный выход Великобритании из ЕС оказывает серьезное влияние на инвестиционный климат в Европе, указывается в исследовании. В связи с этим эксперты, опрошенные PwC, ожидают в 2018 году как сокращения инвестиций, так и падения цен на недвижимость в Великобритании (Лондон в рейтинге привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость уже второй год находится в конце списка и сейчас занимает 27-е место). «Рынок недвижимости в Великобритании находится в фазе ожидания, многие инвестиции замедляются из-за неопределенности», — говорится в отчете PwC. При этом рост арендных ставок и приток капитала ожидается в Люксембурге, Париже и Амстердаме — городах, считающихся альтернативами Лондону после Brexit.
Больше иностранцев
В среднесрочной перспективе на российском рынке недвижимости появится больше зарубежных инвесторов, несмотря на санкции, уверены опрошенные PwC эксперты. «При дальнейшем улучшении геополитической обстановки рынок будет более привлекательным для западных инвесторов ввиду высокой доходности», — говорится в исследовании.
Офисные и торговые центры исторически были самыми популярными объектами среди инвесторов в российскую коммерческую недвижимость, указывает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Больше всего инвестиций по итогам девяти месяцев 2017 года (36%, или $975 млн) пришлось на торговую недвижимость, немного меньше — на долю офисов (31%, или $817 млн), говорит она. «Несмотря на то что жилье действительно пользовалось повышенным спросом в последние пару лет, по объему инвестиций этот сегмент никогда не сможет обойти офисную или торговую недвижимость», — уверена Дзюба.
В ближайшие годы вряд ли стоит ждать восстановления ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость до докризисного уровня, возражает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Ставки аренды на склады и офисы окончательно ушли в рублевую зону, к тому же большинство торговых центров взимают с арендаторов не фиксированную ставку аренды, а процент с оборота, — отмечает он. — Кроме того, несмотря на более высокую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в России, европейские рынки более стабильны и предлагают пусть и меньшую доходность, но номинированную в евро, а не в рублях».
Иностранные инвесторы заметно активизировали деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, настаивает Саян Цыренов. В качестве примера он приводит покупку американским фондом UFG бизнес-центра «Легион II», китайской Fosun — МФК «Военторг» и английским инвестфондом Raven Russia — двух бизнес-центров и склада в Санкт-Петербурге. В целом объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2017 году, по прогнозу CBRE, составит $4,6 млрд — примерно столько же, сколько и в 2016-м. При этом уже в следующем году объем сделок может возрасти до $5,2 млрд.